Primo-accédants : acheter ou louer sur Paris ? Acheter c’est perdre en moyenne 11 mètres carrés de surface habitable, un souci ?

D’après l’indice diffusé ce 17 février par Virgil, un célibataire gagnant 40.000 euros par an doit renoncer à 11 mètres carrés dans Paris intra-muros en devenant propriétaires et à 10 mètres carrés dans les communes périphériques. Rien d’une surprise et pas forcément une mauvaise nouvelle non plus.

 Qui est Virgil ?

Comme toutes les études, ce baromètre publié est évidemment orienté. Virgil est une "proptech" aidant les jeunes actifs à devenir propriétaire. Virgil co-investit jusqu’à 20% du prix du bien, dans la limite de 100 000 € d’apport. Ce montant s’ajoute directement à votre capacité d’emprunt de l’emprunteur. Ainsi, il peut obtenir son crédit, en cédant 20% de sa propriété à Virgil. Virgil est par ailleurs courtier en crédit immobilier et est donc rémunéré pour ce service.

 Acheter ou louer ?

C’est toujours une bonne question, et la réponse est toujours la même : acheter ! Mais la vraie bonne question à se poser est acheter quand ? Et là, bien trop souvent, les primo-accédants souhaitent vouloir acheter trop tôt. Trop impatients, ils souhaitent devenir propriétaire au plus vite, ce qui est évidemment pas toujours une bonne solution financière. Si devenir propriétaire est le meilleur moyen pour les primo-accédants de se créer une indépendance financière sur le long terme, encore faut-il le devenir dans de bonnes conditions.

 Perte de surface habitable

Il faudra pour cela concéder une perte de superficie moyenne de 38% - soit en moyenne pour un jeune actif : 11m2 - par rapport au bien que les mêmes revenus leur permettraient de louer. Cette perte de superficie était de 26%, soit 7m2 en 2022 : une perte critique de 4m2 d’une année sur l’autre. En cause, la hausse des taux d’emprunt, passé de 1,5% à 3,04% dégradant le budget primo-accédants et leur chance d’obtenir un prêt.
Lors de leurs recherches d’appartement, les primo-accédants se projettent dans une surface équivalente à ce qu’ils louent. En effet, la superficie au mètre carré est l’un des premiers critères d’achat pour les primo-accédants. Malgré le début de baisse des prix à l’achat en région parisienne, la différence entre les prix à l’achat et à la location à Paris transforme cette réalité en un fantasme. En effet, à effort financier égal, il n’est plus possible de devenir propriétaire à Paris sans sacrifier des mètres carrés conséquents par rapport à la location : l’équivalent d’une pièce en moins.

En moyenne, à Paris, un primo-accédant devra sacrifier 38% de superficie s’il veut devenir propriétaire, contre 26% en 2022 - soit une perte de surface supplémentaire de 12%. Un jeune actif qui gagne par exemple 40 000€ brut annuel et qui vit dans le 19ème peut louer un appartement de 31m2. Pour transformer son loyer en mensualité, il doit sacrifier 11m2 - contre 7m2 en 2022 - soit 4m2 perdus d’une année sur l’autre pour ce même quartier. La cause ? L’accès à l’emprunt : les taux d’emprunt ont doublé en seulement un an (1,5% en 2022 contre 3,04% en 2023 pour un prêt immobilier sur 25 ans en Ile-de-France) et les banques se montrent plus frileuses à prêter de l’argent.

 MÉTHODOLOGIE

Pour calculer cet indice, Virgil a utilisé les prix de location au m2 de la base seloger et les prix au m2 à l’achat dans l’ancien de la base des Notaires de Paris. sur la base d’un salaire à 40 000€ brut annuel. Également pris en compte, la hausse du loyer estimée à 3,5% et le taux d’intérêt moyen de 3,04% sur les prêts immobiliers à 25 ans.